Les nouveautés apportées par la loi ALUR

La loi ALUR de 2014 modifie la loi du 6 juillet 89 régissant les rapports locatifs.
Le nom ALUR signifie : Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové.
Voici un résumé des différents changements apportés par cette loi.

Encadrement des loyers en zone tendue
Les loyers à la relocation ou lors du renouvellement du bail dans les 28 agglomérations de plus de 50.000 habitants où le marché locatif est tendu (demande très supérieure à l’offre) sont déjà encadrés par décret depuis 2012. La loi ALUR étend le procédé à la fixation du montant du loyer lors de la 1ère mise en location.
Des observatoires locaux des loyers sont mis en place afin de déterminer un loyer médian de référence pour chaque type de logement et par quartier sans faire de distinction entre les logements neufs et les logements anciens.
Le loyer médian de référence (prix au mètre carré) déterminé à partir de ces observatoires sera fixé tous les ans par décret par les préfets.
Lors de la 1ère mise en location, les bailleurs pourront fixer librement le montant du loyer qui devra néanmoins être inférieur au loyer médian majoré de 20 %.
Un loyer plancher égal au loyer médian minoré de 30 % sera également instauré : les bailleurs dont le logement est actuellement loué en-dessous de ce loyer plancher auront le droit de demander une hausse du loyer lors du renouvellement du bail notamment.
Une exception est prévue pour les logements particulièrement bien situés ou confortables.
Dans ce cas, un « complément de loyer exceptionnel » pourra être demandé par le bailleur mais le locataire pourra le contester auprès de la commission départementale de conciliation.

Plafonnement des frais d’agence
Avec la loi ALUR, les frais d’agence sont à la charge des propriétaires, sauf ceux qui sont liés à la rédaction du bail, à l’état des lieux, à la visite du logement et à la constitution du dossier du locataire qui sont partagés entre le locataire et le propriétaire et régulés en fonction du nombre de mètres carrés habitables.

Délai de préavis
Dans les zones tendues et pour les locations vides, le délai de préavis pour mettre fin au contrat de location est réduit de 3 mois à 1 mois, sans que le locataire ait besoin d’invoquer un motif spécifique. Rappelons que avant la loi ALUR le locataire qui souhaitait bénéficier du délai de préavis réduit devait justifier avoir droit à ce préavis réduit.
En dehors des zones tendues, le délai de préavis reste fixé à 3 mois, mais les cas ouvrant droit au préavis réduit à 1 mois sont élargis.
Avec la loi ALUR, tout locataire pourra invoquer des problèmes de santé lui imposant de changer de domicile, quel que soit son âge et sur présentation d’un certificat médical. Rappelons qu’avant la loi ALUR, seuls les locataires de plus de 60 ans pouvaient invoquer ce motif.
Auront également droit au préavis réduit à 1 mois les adultes handicapés et les locataires qui obtiennent un logement social.

Dépôt de garantie : montant et délai de restitution
Le montant du dépôt de garantie pour les logements meublés n’était pas plafonné car la loi de 89 ne concernait que les locations vides et aucun autre texte ne traitait le sujet.
Avec la loi ALUR, le montant du dépôt de garantie pour les logements meublés est désormais limité à 2 mois de loyer hors charges.
Pas de changement pour les logements vides : le montant du dépôt de garantie reste plafonné à 1 mois de loyer hors charges.
Le délai de restitution du dépôt de garantie passe de 2 mois à 1 mois lorsqu’il n’y a pas de réserves émises sur l’état des lieux de sortie, avec pénalité de retard de 10 % du dépôt par mois de retard.

Modèle type de bail
Un modèle type de bail sera défini par décret, dans le but de simplifier les démarches mais aussi de réduire les frais pour les locataires.
Le bail devra notamment mentionner :
   le loyer médian de référence appliqué si le logement se trouve en zone tendue
   le loyer du précédent locataire
   l’éventuel renoncement du bailleur à la GUL (Garantie Universelle des Loyers).
   la surface du logement, avec une diminution de loyer proportionnelle aux mètres carrés manquants dans l’hypothèse où la différence entre la surface réelle et celle inscrite sur le bail serait supérieure à 5 %.

Modèle type d’état des lieux
Un modèle type d’état des lieux est défini par décret. Il comporte une grille de vétusté qui devrait permettre de limiter les conflits entre les locataires et les propriétaires en fin de bail lors de la restitution du dépôt de garantie.
Cette grille permettra notamment de distinguer la part de vétusté à charge du locataire et celle à charge du bailleur si des travaux de remise en état du logement sont nécessaires.
Comme pour le bail-type, le but est de simplifier les démarches et de réduire les frais pour les locataires.
Les meublés sont intégrés dans le domaine d’application de la loi de 89
La loi de 89 régissant les rapports locatifs concerne la location vide. Avant la loi ALUR, quelques une de ses dispositions seulement s’appliquent aux locations meublées, mais cela restait exceptionnel. Désormais, avec la loi ALUR, la loi de 89 concerne et régit également les logements loués meublés lorsqu’ils constituent la résidence principale de locataire.
C’est un changement d’envergure car la location meublée n’était jusqu’à présent que peu réglementée.
La loi ALUR définit également, légalement et de façon plus stricte le logement meublé : « c’est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».
La loi ALUR n’instaure pas d’inventaire exhaustif du contenu d’un logement meublé mais prévoit néanmoins qu’ « un inventaire et un état détaillé du mobilier » devront être réalisés pour la signature du bail. Le contenu de ces documents et donc la liste de ce qui doit être présent dans le logement meublé sera fixé par décret.
En intégrant les meublés dans la loi de 89, la loi ALUR les soumet également à l’obligation d’avoir un bail écrit, conforme au futur contrat type qui sera défini par décret, avec de nouvelles mentions obligatoires : le nom du locataire, les équipements du logement, le montant et la description des travaux réalisés depuis la fin du dernier bail ou du dernier renouvellement, le montant du loyer de référence dans la zone où se trouve le logement ainsi que le dernier loyer réglé par le locataire (comme pour les logements vides donc).
Les meublés sont aussi et désormais soumis à l’encadrement des loyers dans les zones tendues (les 28 agglomérations de plus de 50.000 habitants où la demande est très supérieure à l’offre locative).

Assurance pour le compte du locataire et à sa charge
Avant la loi ALUR, seuls les locataires d’un logement vide étaient légalement obligés de souscrire une assurance habitation.
En pratiques, les propriétaires bailleurs de logements meublés demandaient également une attestation d’assurance à leur locataire.
Avec la loi ALUR, l’assurance habitation (les risques locatifs) devient obligatoire pour tous les locataires. Et s’ils ne respectent pas cette obligation et donc si après mise en demeure, ils ne sont pas en mesure de fournir d’attestation d’assurance au bailleur qui en fait la demande, ce dernier sera en droit de souscrire une assurance à leur place, pour leur compte donc et à leurs frais. Pour récupérer ses fonds, le bailleur pourra répercuter le montant de la prime sur le montant du loyer, pendant un an.


Colocation
La loi ALUR instaure un statut juridique pour la colocation.
La colocation est définie comme étant la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.
Chaque bail devra respecter le futur contrat type défini par décret. Et le total des quotes-parts du loyer de chacun des colocataires ne pourra pas dépasser le montant du loyer « entier » tel qu'il serait demandé à un locataire unique, dans le respect du dispositif d'encadrement des loyers.
De plus, après son départ un colocataire reste désormais solidaire du paiement du loyer et des charges pendant 6 mois (un an précédemment).
Autre innovation : dans le cas d'une colocation vide ou meublée, le bailleur pourra choisir entre des charges réelles ou des charges forfaitaires, alors que cela n'était précédemment possible que dans le cadre d'une (co)location meublée.

Samuel MOEGLIN
Consultant en Immobilier et Directeur Commercial / Gestionnaire principal pour Logéos Immobilier
mail : contact@logeos.fr